Cómo declarar una vivienda turística en la renta en España

Los propietarios de viviendas de uso turístico deben declarar en la renta los ingresos obtenidos por el alquiler y descontar únicamente los gastos fiscalmente deducibles. Cuando no se prestan servicios propios de la hostelería, el resultado suele tributar como rendimiento del capital inmobiliario; si existe una actividad organizada con servicios adicionales, el tratamiento fiscal puede cambiar.

Ingresos, gastos deducibles, IVA e imputación de rentas que debe revisar el propietario.

En este artículo, queremos brindarte una guía completa sobre los aspectos clave que debes tener en cuenta al presentar tu declaración, para que puedas cumplir con tus obligaciones fiscales de manera adecuada y aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles. Para una visión completa, consulta también la fiscalidad de un alojamiento turístico.

1. Normativa aplicable en tu comunidad

Lo primero que debes tener en cuenta es la normativa aplicable en tu comunidad autónoma. Desde hace algunos años, las Comunidades Autónomas tienen competencia en la regulación de las viviendas de uso turístico, por lo que es esencial que te informes sobre las regulaciones específicas en tu área. Además de la normativa autonómica, no olvides el registro único de viviendas turísticas, obligatorio a nivel estatal.

2. Tipos de alquiler y servicios de hospedaje

La ley distingue entre diferentes tipos de alquileres de viviendas turísticas, dependiendo de los servicios de hospedaje que ofrezcas y quién se encargue de la gestión. Estos tipos incluyen el alquiler turístico con servicios de hospedaje, el alquiler turístico sin servicios de hospedaje y el alquiler gestionado por una persona física o empresa. Cada tipo tiene implicaciones fiscales diferentes, por lo que es crucial que identifiques en cuál de ellos encaja tu situación:

1. Alquiler turístico con servicios de hospedaje: Se sitúa en el epígrafe 685, “Alojamientos turísticos extrahoteleros”. Se caracteriza por incluir servicios de hospedaje adicionales a los mínimos requeridos legalmente (limpieza y cambio de ropa de camas y baños tras la salida de los inquilinos) como puede ser la recepción y la atención al cliente, la limpieza y el cambio de la ropa de cama/baño de forma diaria y otros servicios específicos como lavandería, prensa, almacenaje del equipaje o servicios de alimentación. Al igual que en los establecimientos hoteleros, estos servicios tienen un IVA asociado del 10%.
2. Alquiler turístico sin servicios de hospedaje: Al no ofrecer servicios de hospedaje, este tipo de alquiler se encuentra bajo el epígrafe 861.1, “Alquiler de viviendas”. Se refiere a cualquier inmueble con uso de vivienda, que se alquila en modalidad temporal o turística. Esta será seguramente en la que os encontraréis la mayoría de lectores y clientes de beBalmy, empresa gestora de de viviendas turísticas.
3. Alquiler explotado por entidad gestora: El último tipo, la cesión completa de la vivienda turística a una tercera persona o agencia para su explotación se encuentra en el epígrafe es el 861.2, “Alquiler de locales industriales y otros alquileres”.

3. Tributación en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) e IVA

La tributación en el IAE y el IVA también varía dependiendo del tipo de alquiler que realices. Es importante que conozcas en qué epígrafe del IAE debes incluir tu actividad y qué tipo de IVA debes aplicar en tus facturas.

1. Si ofreces servicios de hospedaje, como comentábamos antes deberás emitir facturas con un IVA del 10%.
2. En el caso de que utilices plataformas como Airbnb o Booking, pagarás una comisión por sus servicios de gestión. Estos ya están sujetos al IVA del 21%, así que en tu cálculo del rendimiento neto que has obtenido, será para ti un gasto deducible.
3. De la misma forma, si delegas la gestión del inmueble a una empresa de gestión de inmuebles turísticos como beBalmy, los servicios realizados estarán sujetos al IVA del 21% que podrán ser deducibles posteriormente como gastos sobre el rendimiento.

Por último, en el caso de haber cedido la explotación a una entidad gestora (tercer tipo de Alquiler), según la Ley de Haciendas Locales, si el importe neto es inferior a 1.000.000 € no tendrás que hacer el IAE. Sin embargo, aunque no tributes por este impuesto, sí que debes seguir cumpliendo con las obligaciones censales, mediante los modelos 036 o 037.

4. Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La tributación en el IRPF es un aspecto fundamental que debes comprender. Dependiendo de si ofreces servicios de hospedaje o no, tus ingresos se considerarán rendimientos de actividad económica o rendimientos del capital inmobiliario. Cada caso tiene implicaciones diferentes en términos de deducciones y gastos deducibles. Es importante que identifiques correctamente la categoría a la que perteneces y realices los cálculos adecuados para tu declaración de la renta:

1. IRPF con servicios de hospedaje: Los rendimientos obtenidos se tratarán en el apartado de rendimientos procedentes de las actividades económicas en tu declaración de la renta. Además de por los servicios, también van en este apartado si tienes, como mínimo, a una persona con un contrato laboral y a jornada completa.
2. IRPF sin servicios de hospedaje: Cuando tu vivienda o piso turístico no ofrece los servicios de hospedaje, salvo las limpiezas a la entrada y/o salida, este ingreso se considera rendimiento del capital inmobiliario. Para conocer la cifra exacta, tendrás que restar a tus ingresos íntegros todos los gastos que sean deducibles, tal y como comentamos en el siguiente apartado. Ten en cuenta que si solo dedicas algunos meses al alquiler (por ejemplo solo el verano), por aquellos meses en los que tu vivienda haya estado vacía tendrás que declarar una renta imputada por Hacienda dado que se considera que podías haber tenido ingresos pero decidiste no obtenerlos. Para ello debes calcular el 1,1% o el 2% del valor catastral de tu vivienda, dividirlo entre 12 meses y multiplicarlo por el tiempo que ha estado vacía.
3. IRPF con entidad gestora: Por último, si dispones de un contrato de explotación de tu inmueble, es decir, si eres una persona arrendadora de un inmueble pero no ejerces la actividad económica, tus ingresos se declaran como rendimientos de capital inmobiliario y para los gastos tendrás que hacer el mismo cálculo que en el caso anterior. Este es el caso de algunos de nuestros clientes en beBalmy, donde firmamos un pago fijo mensual y a cambio el propietario se olvida de todo.

5. Deducciones y gastos deducibles

Tanto en el IRPF como en el IAE, existen deducciones y gastos deducibles que pueden ayudarte a optimizar tu declaración y reducir la carga fiscal. Estos gastos pueden incluir:

1. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
2. Impuesto de las basuras
3. Suministros (agua, luz, gas, internet)
4. Gastos de comunidad
5. Gastos de gestión por una empresa externa como beBalmy
6. Seguros de vivienda
7. La parte proporcional de amortización de la vivienda en caso de tener una hipoteca
8. … y todo aquello que pueda derivarse de tener a punto la propia vivienda.

Debes tener en cuenta que solo puedes imputar los gastos correspondientes a los días o meses que hayas tenido tu propiedad alquilada. Por ejemplo, si comienzas a alquilar tu vivienda a en el tercer trimestre o haces un parón intermedio, estos gastos no podrás introducirlos o, al menos, solo la parte correspondiente al tiempo de alquiler. Conocer y aprovechar estas deducciones te permitirá maximizar tus beneficios fiscales.

Claves para propietarios de viviendas turísticas

En definitiva, tener una vivienda de uso turístico implica cumplir con ciertas obligaciones fiscales y conocer la normativa vigente en tu comunidad autónoma. Al entender los diferentes tipos de alquiler, los servicios de hospedaje, la tributación en el IAE y el IVA, así como las implicaciones en el IRPF, estarás en mejor posición para hacer tu declaración de impuestos correctamente. Además, no olvides consultar con un asesor fiscal o experto en la materia para asegurarte de cumplir con todas las regulaciones y aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles! Y si aún no lo has hecho, revisa también tus obligaciones con SES Hospedajes. Si no sabes cómo hacerlo y te gustaría que te ayudáramos con tu alojamiento, recuerda que puedes contactarnos a través de este formulario.