¿Cómo es la legislación de alquiler vacacional en Madrid?

Uno de los aspectos más importantes que hay que tener en cuenta a la hora de convertir una vivienda en alojamiento de alquiler vacacional es la legislación vigente. A priori, puede parecernos una fuente de ingresos extra fácil de gestionar y de poner en marcha, pero ¿es eso cierto?

legislación de alquiler vacacional en madrid

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En España, para empezar, no existe una normativa a nivel estatal que regule el alquiler vacacional en todo el país, sino que cada Comunidad Autónoma tiene las competencias para, si así lo desean, regular esta actividad en su territorio. Además, algunos aspectos del alquiler vacacional están, de hecho, controlados por los ayuntamientos o gobiernos locales, por lo que es necesario conocer bien la legislación de la región y la localidad donde se ubique nuestra vivienda para evitar sanciones administrativas y garantizar que nuestra vivienda de alquiler vacacional cumple con todos los requisitos.

Si tu vivienda de alquiler vacacional está ubicada en Madrid estás de suerte, porque en este artículo vamos a centrarnos en los principales aspectos legales que afectan a las viviendas en la capital. Además, como empresa especializada en alquileres de uso vacacional, nuestros servicios incluyen ayudarte a tramitar tu licencia turística y asegurarnos de que tu alojamiento está al día.

Normativa en Madrid

La legislación más reciente aprobada en Madrid en materia de viviendas de uso turístico es el Plan Especial de Hospedaje, vigente desde marzo de 2019, con el objetivo principal de evitar la masificación turística de la ciudad. Este plan iba a ser modificado en 2022 por el gobierno del PP, pero al final no se ha llevado a cabo, por lo que continua prevaleciendo el llamado ‘Plan Carmena’. Las medidas que incluye son:

• La división de Madrid en anillos, de mayor a menor cercanía al centro con distintos niveles de restricciones en base a su ubicación geográfica. El anillo 1 corresponde al centro de la ciudad; el anillo 2 engloba Chamberí, Salamanca, Arganzuela, Retiro, El Viso y Argüelles; y el anillo 3 incluye la almendra central y la zona periférica de Madrid hasta los límites de la M30.
• Obligatoriedad de acceso independiente al edificio para evitar problemas con los vecinos que residan en el edificio. Esto solo ocurre en los anillos 1 y 2, cómo veremos con detalle más adelante.
• Obtener el CIVUT, siglas del Certificado de Idoneidad de Vivienda de Uso Turístico, un documento redactado por un técnico acreditado que incluye los planos de evacuación de la vivienda y el edificio, medidas de seguridad e información sobre las instalaciones, así como mediciones detalladas de la vivienda y los huecos de ventilación.

Diferentes restricciones en cada anillo

Una vez identificadas las diferentes medidas, es importante saber que diferencias hay entre un anillo y otro para no cometer errores a la hora de elegir un piso:

1. Anillo 1

Los propietarios de viviendas ubicadas en el primer anillo necesitan adquirir la licencia de uso turístico, que exige un acceso independiente a la vivienda, distinto a los accesos comunes de las viviendas del edificio que se utilicen como residencia. Por si fuera poco, además de esto, esta solo limitado a bajos y primeros, lo que es lógico si exigen el acceso independiente. Esto lo hace realmente complicado encontrar un piso legal en esta zona.

2. Anillo 2

La legislación que aplica es la misma que para los alojamientos ubicados en el anillo 1.

3. Anillo 3

En este caso, los propietarios que quieran alquilar sus viviendas como uso turístico tienen que seguir las mismas normas que aquellos cuyas viviendas están ubicadas en los anillos 1 y 2, salvo dos puntos muy importantes: NO es necesario contar con un acceso independiente y puede ser en cualquier altura, salvo en los edificios donde ya no se admitan otros servicios terciarios como oficinas o comercios.

¿Cómo afecta esta legislación a los alquileres de uso turístico en Madrid?

Los nuevos requisitos introducidos por el Plan Especial de Hospedaje en Madrid tienen un impacto directo en más de 10.000 viviendas utilizadas para uso turístico que no pueden asumirlos, ya que muchos están ubicados en edificios de uso residencial donde no existe la posibilidad de añadir una entrada independiente.

En realidad, esto supuso en el momento de aprobación de la ley que el 95% de todos los alojamientos turísticos en la ciudad dejaban de poder continuar con su actividad de alquiler vacacional. Además, para asegurarse de que la legislación se cumple, el ayuntamiento realiza inspecciones periódicas de los alojamientos que pueden resultar en multas.

Sin embargo, a pesar de esta situación tan ‘preocupante’ para el sector, parece que en la práctica la nueva regulación no ha tenido un impacto tan negativo y de hecho, en 2019 el número de viviendas de alquiler vacacional en Madrid creció un 19%. Además, en 2022 solo 250 viviendas cuentan con la licencia obligatoria y 50 están bajo tramitación, según fuentes oficiales del Área de Desarrollo Urbano y de Vivienda del Ayuntamiento de Madrid, lo que significa que de todas las viviendas que continúan ofreciéndose como alojamientos de uso turístico, menos del 2% cumplen con la legislación vigente.

Aun así, como comentábamos, parece que el gobierno no tiene intención de cambiar la legislación y va a continuar con las inspecciones.

¿Cómo me impacta esta situación?

Si eres propietario de una vivienda en Madrid y quieres ofrecerla para uso de alquiler vacacional más de 3 meses al año, es importante que te familiarices con la legislación actual y te asegures si el alojamiento cumple con los requisitos obligatorios en el anillo en el que esté ubicado. En caso de que sea un requisito para tu vivienda, asegúrate de que cuente con una entrada independiente o, si actualmente no dispone de una, que sea una opción viable.

Por otro lado, es recomendable que revises periódicamente los cambios en la legislación para asegurarte de estar siempre a la orden del día y poder actuar rápido antes de que llegue una inspección. ¿No sabes por dónde empezar? No te preocupes, puedes ver los pasos a seguir para adquirir tu licencia turística en Madrid, o contactarnos usando este formulario y te ayudaremos a entender la situación actual de tu vivienda.