Cuánto renta un apartamento turístico en Valencia: el método para calcular lo que daría el tuyo

"¿Cuánto sacaría mi piso de Valencia si lo pongo en Airbnb?" Es la primera pregunta de casi cualquier propietario, y la respuesta honesta incomoda un poco: no hay un número. Los propios portales que miden el mercado ni se ponen de acuerdo. AirROI, que sigue los anuncios de Airbnb, sitúa el apartamento medio de Valencia en torno a un 47 % de ocupación, unos 162 dólares por noche y cerca de 21.400 dólares de ingresos brutos al año. Otros agregadores dan cifras bastante más altas para la misma ciudad. Esa diferencia no es un error de nadie: es que "el apartamento medio" no existe.

Lo que sí existe es tu piso, con su zona, su tamaño, su estado y tus costes. Y eso se puede calcular. Así que en vez de darte una cifra de folleto, aquí tienes el método con el que se estima lo que puede rendir una vivienda antes de aceptarla, para que lo apliques a la tuya. Gestionamos 91 viviendas en 17 ciudades, Valencia entre ellas, y el cálculo siempre arranca por lo mismo: tres números.

Los tres números que deciden lo que ganas

El ingreso bruto de un piso turístico es, en el fondo, el precio por noche multiplicado por las noches que está ocupado. Esas noches ocupadas salen a su vez de la ocupación y de la estancia media. Si entiendes estas tres palancas, entiendes el negocio entero.

• Precio por noche (lo que el sector llama ADR). En Valencia, AirROI lo coloca en unos 162 dólares de media, pero tu número depende de la zona, del tamaño del piso y, sobre todo, de las fotos y las reseñas. Un piso bien presentado en el centro no juega en la misma liga que uno a las afueras.
• Ocupación. Es el porcentaje de noches que el piso está alquilado a lo largo del año. El 47 % de media que mide AirROI es la cifra que más sorprende a quien se imaginaba el calendario siempre lleno.
• Estancia media. Cuántas noches se queda cada huésped. En las viviendas que gestionamos ronda las cinco noches, sobre unas 2.100 reservas del último año, y en Valencia el patrón es parecido. Importa porque entre una reserva y la siguiente casi siempre hay una noche vacía y una limpieza que pagar.

Si combinas precio y ocupación sale el RevPAR, que es el número que de verdad resume el negocio: lo que rinde cada noche disponible, esté ocupada o no. En Valencia AirROI lo cifra en unos 76 dólares. Esa es la vara con la que compararte.

La ocupación real está lejos del lleno, y se mueve por meses

Ese 47 % asusta a quien contaba con tener el piso ocupado todo el año, pero es lo normal y conviene planificar con ello. Además, la ocupación no es plana: mayo es el mes más fuerte en Valencia y enero el más flojo, según los datos de AirROI. El INE publica mes a mes la ocupación de los apartamentos turísticos reglados y confirma lo mismo para toda la Comunidad Valenciana, con una temporada alta clara y unos meses de invierno mucho más vacíos. Haz tus cuentas con la media del año, no con lo que factura agosto.

Y hay una palanca que mucha gente olvida: la ocupación no cae del cielo, depende de tus reseñas. En las viviendas que gestionamos la nota media es de 8,76 sobre 10 en Airbnb, sobre 2.320 reseñas, y de 7,82 en Booking, sobre 1.507. Una nota baja te hunde en los resultados de búsqueda de la plataforma y te vacía el calendario, por muy bien que esté el piso. La ocupación que metas en tu cálculo depende de lo bien que se gestione el día a día.

Del bruto al neto: los costes que casi nadie resta

El ingreso bruto es el titular. Lo que decide si te compensa es lo que queda después de pagar todo, y esa lista es más larga de lo que parece:

• Comisión de la plataforma. En España, Airbnb aplica su tarifa única, ya obligatoria para los apartamentos turísticos: el anfitrión paga un 15,5 % por reserva y el huésped no ve ninguna tarifa añadida. A un particular sin NIF-IVA se le suma encima el 21 % de IVA sobre esa comisión, con lo que el coste real ronda el 18,8 %. Booking se mueve en un rango parecido. Es el primer mordisco al ingreso y lo desglosamos en nuestra guía de comisiones de Airbnb y Booking.
• Limpieza. Se paga por reserva, no por mes. Con estancias de unas cinco noches, se repite muchas veces al año.
• Suministros. Luz, agua e internet los pagas tú en turístico, y el aire acondicionado del verano valenciano se nota en la factura.
• IBI y tasas. El IBI va del 0,4 % al 1,3 % del valor catastral según el municipio.
• Seguro específico y mantenimiento. Un piso que rota huéspedes se desgasta más que uno de larga estancia.
• Gestión, si decides delegar. Una gestión de calidad va del 15 % de los ingresos en su versión más básica al 22-25 % en el servicio completo. Nosotros cobramos un 20 % + IVA sobre lo que ingresa tu vivienda, con los mismos servicios que incluyen las gestoras premium, y si tu vivienda no ingresa, no cobramos. Puedes ver qué incluye nuestra gestión en nuestra web.

El cálculo, paso a paso

La mejor forma de verlo es con un ejemplo. Los números de abajo son inventados para que se entienda el método: pon los tuyos y verás tu caso.

1. Ingreso bruto. Precio medio por noche multiplicado por las noches ocupadas. Si cuentas con 150 € por noche y un 50 % de ocupación (unas 180 noches), salen unos 27.000 € al año.
2. Resta la comisión de la plataforma. Un 15,5 % con su IVA se come alrededor de 5.000 €, así que te quedas cerca de 22.000 €.
3. Resta la operación. Limpieza, suministros, IBI, seguro y mantenimiento. Si en tu caso suman, pongamos, 6.000 € al año, bajas a unos 16.000 €.
4. Resta la gestión si la delegas. Ese porcentaje se aplica sobre el ingreso, y lo que queda es tu neto real.

No te damos el resultado cerrado a propósito, porque cambia una sola variable (200 noches en vez de 180, o 130 € por noche en vez de 150) y el neto se mueve varios miles de euros. Por eso una cifra sacada de un portal no sirve para decidir: sirve para hacerte una idea, no para firmar nada. Si quieres el número calculado con los datos reales de tu zona y tu tipo de piso, te hacemos la valoración sin coste y sin llamada comercial detrás.

Antes de hacer números, comprueba que tu piso puede ser turístico

Hay un paso previo a toda esta hoja de cálculo, y es comprobar que la vivienda puede operar como turística. A fecha de 2026, en la Comunidad Valenciana necesitas inscribir tu piso en el registro de viviendas de uso turístico de la Generalitat y cumplir los requisitos municipales que te apliquen. Además, el marco estatal que regula los alquileres de corta duración está cambiando a lo largo de este año, así que conviene confirmar la situación antes de comprar o reformar un piso pensando en el turístico.

Si resulta que tu vivienda no puede ser turística, no te quedas sin opciones: el alquiler de temporada o el de larga estancia pueden encajar mejor, y ahí los números son otros, como vemos en nuestra comparativa entre alquiler turístico y larga estancia. Nosotros gestionamos viviendas en Valencia y lo primero que miramos en cada piso es justo esto, antes de prometer rentabilidad ninguna.