Compré un apartamento en Dubái: cómo funciona el alquiler turístico

Acabas de recibir las llaves de tu apartamento en Dubái y la siguiente pregunta es la lógica: ¿puedo ponerlo ya en Airbnb? La respuesta corta es que todavía no. Para alquilar tu vivienda por días en Dubái necesitas un permiso de holiday home (vivienda vacacional) que emite el Departamento de Economía y Turismo de Dubái, el DET, antes conocido como DTCM. Se saca por cada unidad y antes de publicar el anuncio. Anunciar sin ese permiso es ilegal y tiene multa.

Esa es la parte que cambia respecto a España. Aquí el debate es la licencia turística de tu comunidad autónoma, distinta en cada una; allí hay una sola ventanilla, el DET, y la misma norma aplica a todo Dubái. A partir de ese permiso aparecen dos cobros que no puedes saltarte —el Tourism Dirham por noche y el IVA— y un detalle práctico que pesa más de lo que parece: si vives en España, casi todo el proceso y toda la operativa diaria se acaban apoyando en un operador con licencia sobre el terreno.

Lo decimos por haberlo hecho a distancia. En beBalmy gestionamos 93 viviendas en 18 ciudades, y Dubái es uno de nuestros mercados; puedes ver cómo trabajamos allí en nuestra página de Dubái. La distancia pesa menos de lo que crees. Lo que de verdad cuesta es montar bien el permiso, la clasificación y el reporte de huéspedes desde el primer día. Vamos por partes.

¿Qué necesitas para alquilar tu apartamento por días en Dubái?

Necesitas el permiso de holiday home del DET, y es obligatorio por cada unidad que quieras alquilar en corta estancia. El marco legal es la Resolución Administrativa n.º 1 de 2020, que desarrolla el régimen del Decreto n.º 41 de 2013 (marco normativo del DET). Mientras no tengas el permiso aprobado, tu piso no puede figurar en Airbnb, Booking ni en ningún portal como alojamiento turístico. Lo hemos comprobado en la web oficial del DET en octubre de 2026.

Saltárselo sale caro. El régimen de sanciones contempla multas que van desde unos cientos de dírhams por incumplimientos menores hasta decenas de miles por operar un alojamiento después de una orden de cierre, y se duplican si reincides dentro de los doce meses siguientes (resumen legal del régimen de tasas y multas). Dubái cruza los anuncios de los portales con su propio registro, así que un piso sin permiso es fácil de detectar. No es un trámite que convenga dejar para después de la primera reserva.

Las dos formas de sacar el permiso: a tu nombre o con un operador

El DET te deja registrar la vivienda de dos maneras, y conviene elegir con cabeza desde el principio.

• A tu nombre, como propietario. El nombre de la cuenta tiene que coincidir con el que figura en el título de propiedad, y solo puedes pedir permiso para unidades que sean tuyas. Es la vía directa si tienes un piso y tiempo para ocuparte del día a día.
• Con un operador con licencia. Es una empresa cuya licencia de actividad incluye Vacation Homes Rental; registra tu vivienda bajo su licencia turística y asume el cumplimiento. Es la vía habitual cuando el propietario no está en el país (registro como operador de holiday homes en el DET).

La diferencia no es solo administrativa. Sacar el permiso a tu nombre te obliga a estar pendiente del reporte de huéspedes, de la liquidación mensual de tasas y de la atención cuando algo falla a las once de la noche, en una franja horaria con tres horas de diferencia. Por eso, desde España, la segunda vía suele ganar por simple sentido práctico.

Qué papeles te piden y cuánto cuesta el permiso

Para registrar la vivienda, el DET pide básicamente el título de propiedad (o el contrato de compraventa con el justificante de pago si el edificio aún está en entrega), tu pasaporte o Emirates ID, una factura reciente de DEWA (la compañía de agua y luz) y la carta de gestión de la propiedad con la plantilla del propio DET. Si registras a nombre de una sociedad, se añade la licencia de actividad.

Las tasas son públicas y modestas comparadas con el precio del inmueble (tasas del permiso de holiday home en el DET, con el desglose de importes recogido también en esta guía del sector):

• Registro inicial: en torno a 1.520 AED por vivienda (unos 380 € al cambio de octubre de 2026; el dírham está anclado al dólar).
• Permiso anual: alrededor de 370 AED para un estudio o una unidad de un dormitorio (unos 90 €) y hasta unos 970 AED para tres dormitorios (unos 240 €), sumando por cada dormitorio adicional.
• Validez: el permiso se emite por un mínimo de 3 y un máximo de 12 meses, así que hay que renovarlo.

Lo que mueve el número dentro de ese rango es el tamaño: cuantos más dormitorios, más paga el permiso y más Tourism Dirham generará cada noche. Por eso el cálculo de rentabilidad de un estudio y el de un tres dormitorios no se parecen en nada, aunque estén en el mismo edificio.

El Tourism Dirham y el IVA: los dos cobros que no puedes saltarte

Además del permiso, cada noche ocupada genera el Tourism Dirham, una tasa turística que cobras al huésped y liquidas al DET: 10 AED por dormitorio y noche si tu vivienda está clasificada como Standard y 15 AED si es Deluxe. Se declara mensualmente, antes del día 15, a través del sistema de Holiday Homes del DET. No se queda en tu bolsillo: lo recaudas y lo entregas, igual que el recargo turístico de tantas ciudades.

El IVA va por otro lado. El alquiler de corta estancia tributa al 5 % en Emiratos, y el registro en Hacienda (la FTA) es obligatorio cuando tu facturación sujeta supera los 375.000 AED en doce meses —unos 92.000 €— y voluntario a partir de la mitad de esa cifra. Para un único apartamento rara vez llegarás al umbral obligatorio, pero conviene tenerlo en el radar si piensas sumar más unidades. El Tourism Dirham y el IVA se liquidan a organismos diferentes, y confundirlos es el error contable más común al empezar.

Standard o Deluxe: qué cambia la clasificación

Al sacar el permiso clasificas tu vivienda como Standard o Deluxe. Es una autoclasificación según el nivel de equipamiento y acabados, y tiene dos efectos: marca la tasa de Tourism Dirham que se aplica (10 o 15 AED por dormitorio y noche) y le dice al huésped qué nivel va a encontrar. Subir de categoría no sale gratis en la tasa, pero puede sostener un precio por noche más alto si la vivienda lo respalda de verdad. La trampa está en clasificarte por encima de lo que ofreces: el huésped lo nota en la reseña, y en este negocio la reseña es la siguiente reserva.

Gestionarlo desde España: por qué casi siempre acaba en un operador local

Un propietario extranjero no residente puede comprar en las zonas de propiedad libre (freehold) y alquilar en corta estancia; no hace falta vivir en Dubái para ser dueño ni para tener el permiso. La titularidad es la parte fácil. Lo que da trabajo es el mantenimiento del día a día.

Operar una holiday home en regla implica reportar los datos de cada huésped al sistema del DET y, en muchas comunidades, también al portal de la promotora (Emaar o DAMAC, por ejemplo) (qué cambió con la norma de Emaar); liquidar el Tourism Dirham cada mes; mantener la vivienda al día con DEWA; gestionar el check-in y la cerradura inteligente homologada; y responder cuando algo se rompe. Todo eso, desde otro huso horario y en inglés, es un trabajo, no un detalle.

Ahí es donde entra un operador con licencia, que registra la unidad bajo su licencia turística y asume el cumplimiento y la operativa. Es el mismo criterio con el que trabajamos en España y el que aplicamos en Dubái: puedes verlo en nuestra guía de la licencia de holiday home y en la gestión de viviendas en Dubái. No hay truco: se trata de tener a alguien dentro del país que sepa qué papel toca y cuándo. En nuestra cartera, esa operativa se traduce en una valoración media de 8,76 sobre 10 en Airbnb a lo largo de 2.331 reseñas y de 7,80 sobre 10 en Booking sobre 1.530, y esa nota la decide el huésped, no nosotros. Si quieres que revisemos tu caso concreto antes de decidir, puedes escribirnos y pedir una valoración sin compromiso.

Qué mueve el mercado en Dubái, y qué no te podemos prometer

Dubái tiene demanda turística alta y sostenida: los hoteles cerraron 2025 con una ocupación media en torno al 80,7 % y 19,59 millones de visitantes internacionales, según los datos oficiales del DET recogidos por la prensa del sector. Son cifras de hoteles, no de holiday homes, así que sirven para entender el tamaño del mercado, no para prometerte lo que rendirá tu piso. La ocupación y el precio por noche de tu apartamento dependen de la zona, de la tipología y de la temporada, y cualquiera que te dé un número cerrado sin ver tu vivienda te está vendiendo humo. Lo honesto es calcularlo con tu caso delante.