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De todos los gastos deducibles del alquiler turístico, la amortización del inmueble es de los que más se pasan por alto —y también uno de los más potentes, porque es un gasto que reduce tu factura fiscal sin que hayas desembolsado ese dinero ese año—. Así es como funciona.
¿Qué es la amortización del inmueble?
Hacienda entiende que un inmueble se deprecia con el uso, y permite deducir cada año un porcentaje de su valor como gasto, aunque no hayas pagado nada realmente ese año por ese concepto. Para inmuebles en alquiler, el porcentaje de amortización es del 3% anual.
Sobre qué valor se calcula
Un matiz importante: solo se amortiza el valor de la construcción, no el del suelo —el terreno no se deprecia—. Tienes que separar ambos valores, normalmente a partir del recibo del IBI o de la escritura de compra, que suelen desglosar el valor catastral en valor de suelo y valor de construcción.
Ejemplo: si tu vivienda tiene un valor de construcción de 200.000 € (excluyendo el suelo), la amortización máxima anual sería de 6.000 € (el 3%).
El matiz que cambia todo en alquiler turístico: solo se prorratea por los días alquilados
A diferencia de un alquiler de vivienda habitual ocupado todo el año, en alquiler turístico normalmente solo puedes deducir la parte proporcional a los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada, no los días que estuvo disponible sin ocupar.
Siguiendo el ejemplo anterior: si tu vivienda estuvo alquilada 120 días de los 365 del año, la amortización deducible sería 6.000 € × (120/365) ≈ 1.973 €, no los 6.000 € completos.
Cómo encaja con el resto de gastos deducibles
La amortización se suma —siguiendo la misma regla de proporcionalidad por días alquilados— a otros gastos deducibles habituales: IBI, comunidad de propietarios, seguros, suministros, comisiones de las plataformas y honorarios de gestoría. El resultado reduce el rendimiento neto que tributa en tu IRPF.
Recuerda que, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, los ingresos del alquiler turístico no tienen la reducción del 60% en la base imponible: tributan íntegros (menos gastos deducibles) según tu tipo marginal de IRPF.
Preguntas frecuentes
El 3% anual sobre el valor de construcción del inmueble (excluyendo el valor del suelo), prorrateado según los días en que la vivienda estuvo efectivamente alquilada durante el año.
No. Hacienda solo permite amortizar el valor de construcción; el valor del suelo no se deprecia y no genera gasto de amortización deducible.
No. En alquiler turístico, la amortización (como el resto de gastos deducibles) se prorratea únicamente por los días en que la vivienda estuvo efectivamente ocupada por huéspedes, no por los días que estuvo disponible sin reservar.
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