Alquiler temporal o turístico en Madrid: cuál te conviene según tu piso

La pregunta que más nos llega de un propietario de Madrid ya no es "¿cuánto gano con mi piso turístico?". Es otra: "¿todavía puedo montar uno?". Y la respuesta honesta es que depende del edificio, de los vecinos y de la fecha en que lo intentes, porque en los dos últimos años las reglas se han movido tres veces. Mientras eso pasa, el alquiler de temporada —el de semanas o meses, no el de noches— se ha convertido en la vía que muchos dueños están mirando por primera vez.

No son lo mismo ni dan el mismo trabajo, y conviene separarlos antes de decidir. El turístico es alquiler por noches a viajeros y está sujeto a la normativa turística de la Comunidad de Madrid y a la licencia municipal. El de temporada se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y no necesita licencia turística si responde de verdad a una causa temporal. De los 93 pisos que gestionamos hoy en 18 ciudades, 12 están en alquiler de temporada y no en turístico: es casi uno de cada ocho, y hace dos años eran muchos menos. No lo contamos como moda, sino porque la pregunta de arriba la escuchamos cada semana.

Lo que sigue es qué exige cada opción en Madrid a día de hoy y cómo leer tu propio caso antes de firmar nada. Si prefieres que lo miremos sobre tu piso concreto, puedes escribirnos y lo vemos sin llamada comercial detrás.

Turístico o temporada: qué los separa de verdad

El alquiler turístico es el que conoces: anuncias en Airbnb o Booking, entran y salen huéspedes cada pocas noches y la estancia es corta. En nuestros pisos la media de noches por reserva se mueve entre poco más de cuatro y seis según el mes, sobre más de dos mil reservas del último año. Eso es mucha rotación: limpieza entre huéspedes, atención a cualquier hora, precios que cambian casi a diario. Es más rentable por noche, pero también es el que más regulado está y el que más manos pide.

El alquiler de temporada es el que mucha gente no sabe que existe como figura propia. Lo recoge el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda": un contrato por una temporada concreta —un trabajo de seis meses, un curso, un traslado— que no cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Ni semanas de turista ni contrato indefinido: el término medio. Si quieres entender cuándo un alquiler cuenta de verdad como temporal, lo desarrollamos en esta guía sobre los motivos válidos para un alquiler temporal.

La diferencia práctica es quién entra por la puerta. En turístico, un viajero que se va en cinco días. En temporada, alguien que vive ahí unos meses. Cambia el trato, cambia el desgaste del piso y, sobre todo, cambia lo que te exige la ley.

Por qué montar un piso turístico nuevo en Madrid se ha complicado

Aquí está el motivo por el que la pregunta ha cambiado. Para arrancar un alquiler turístico en un edificio de vecinos ya no basta con pedir la licencia: primero tiene que dejarte la comunidad. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 3 de abril de 2025, aprobar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico en una comunidad exige el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, texto vigente en el BOE). En un bloque residencial normal de Madrid, reunir esos tres quintos a favor de un piso turístico no es sencillo: es la primera puerta, y para muchos dueños es la que no abre.

A eso se suma el baile del registro. El Real Decreto 1312/2024 creó un número de registro único y una Ventanilla Única Digital, con efectos desde el 1 de junio de 2025, para poder anunciar alquileres de corta duración en las plataformas. Pero en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el número de registro único por invadir competencias autonómicas, y dejó en pie la Ventanilla: según la información publicada por idealista el 21 de mayo de 2026, propietarios y operadores ya no están obligados a obtener ese registro único estatal. La consecuencia es que lo que manda vuelve a ser la normativa de cada comunidad autónoma, y la de la Comunidad de Madrid —el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 27/2026, publicado en el BOCM el 6 de abril de 2026— sigue regulando los requisitos de las viviendas de uso turístico.

Resumido sin letra pequeña: la parte estatal se ha movido y puede volver a moverse, mientras que la autonómica y la municipal son las que de verdad deciden si tu piso puede ser turístico. Por eso toda afirmación sobre esto la damos con su fecha, y por eso te recomendamos no dar por hecho nada que leyeras hace seis meses. Si tu caso es sacar la licencia turística, lo explicamos paso a paso en cómo obtener tu licencia turística en Madrid; si lo que quieres es delegar toda la operación, mira qué hace y qué no una gestora de pisos turísticos en Madrid.

Qué necesita el alquiler de temporada, y qué no

La principal ventaja del alquiler de temporada en Madrid es lo que no pide: al no ser actividad turística, no necesita licencia de vivienda de uso turístico ni depende del voto de tres quintos de la comunidad. Se rige por el contrato y por el artículo 3 de la LAU, con una condición que no es menor: tiene que responder a una causa temporal real y acreditada. Un contrato de nueve meses a un profesional desplazado es temporada; un "contrato de temporada" que en realidad es un turístico encubierto para esquivar la licencia es fraude de ley, y lo paga el propietario si llega una inspección.

Lo que sí necesita el alquiler de temporada es un contrato bien hecho que deje clara la causa y el plazo, y claridad sobre fianza, suministros y estado de entrada y salida. Aquí no damos consejo legal sobre tu caso concreto —para eso está tu asesor—, pero sí te decimos la frontera: la temporada se sostiene si el motivo del inquilino es temporal y así consta. Cuando ese motivo no existe, no es la figura que buscas.

Para el propietario, el cambio de día a día es grande. Menos rotación, menos limpiezas, menos atención nocturna y un inquilino que cuida más el piso porque vive en él. A cambio, la tarifa por noche es más baja que la turística y los meses flojos pueden costar más de llenar. No es "mejor" ni "peor": es otro producto.

Cuánto se mueve el alquiler de temporada en Madrid

Madrid es ahora mismo la capital más cara de España para alquilar: 23,4 euros por metro cuadrado al mes, por delante de Barcelona, según el informe de precios de idealista publicado el 1 de octubre de 2026. Un mercado tenso como ese es, precisamente, el que empuja la media estancia: hay demanda de gente que necesita un piso ya, amueblado y por unos meses, y no encuentra dónde.

Quién es esa demanda importa para decidir. En Madrid la media estancia la mueven sobre todo tres perfiles: profesionales desplazados por trabajo, personal sanitario y de empresas con proyectos de unos meses, y nómadas digitales o estudiantes de posgrado. Un análisis de idealista recogido por Infobae en junio de 2026 situaba el peso de los anuncios de temporada en idealista en Madrid pasando del 4 % al 10 % entre 2019 y 2023; es una tendencia de hace unos años, pero va en una sola dirección.

Para leer lo que puede dar tu piso, el criterio útil no es un número mágico sino el encaje: cuántos meses al año estarías dispuesto a comprometer de una vez, en qué zona está (las de oficinas, hospitales y universidades funcionan mejor en temporada) y si el piso aguanta un inquilino continuado. Nosotros no publicamos tarifas de referencia porque dependen demasiado del piso concreto, pero sí te decimos qué esperar del tuyo antes de que firmes nada. La prueba de que la gestión funciona la dejan los huéspedes: en las plataformas acumulamos más de 2.300 reseñas en Airbnb con una nota media de 8,76 y más de 1.500 en Booking. No es una promesa de rentabilidad; es el resultado de hacer la operativa bien, que es lo único que de verdad puedes controlar.

Entonces, ¿cuál te conviene?

La decisión se resuelve con tres preguntas sobre tu caso, no sobre el mercado en general.

• ¿Te deja la comunidad? Si tu edificio no reúne los tres quintos a favor del uso turístico, la temporada deja de ser una alternativa y pasa a ser el camino realista.
• ¿Cuánto quieres comprometer? Si necesitas poder usar el piso o venderlo pronto, la temporada ata menos; si buscas la máxima tarifa por noche y el piso está en zona de alta demanda turística con la licencia resuelta, el turístico rinde más.
• ¿Cuánta operativa aguantas? El turístico es un trabajo diario; la temporada es más llevadera pero exige un contrato bien planteado y elegir bien al inquilino.

Si después de esto sigues sin tenerlo claro, es la situación normal, y es justo donde ayuda ver los números de tu piso concreto en vez de los del titular. Podemos hacerte ese cálculo y decirte, con honestidad, si tu vivienda encaja mejor en turístico, en temporada o en ninguno de los dos: cuéntanos cuál es tu piso y lo miramos.