Amortización de la vivienda en la declaración de la renta: cómo deducirla en alquiler turístico

De todos los gastos que puedes restar a lo que te paga tu piso turístico, la amortización es el más raro: no sale ni un euro de tu cuenta ese año y aun así reduce lo que tributa. Y es fácil calcularla mal: se aplica el 3 % sobre un valor que no toca, se mete el suelo o se cuenta el año entero cuando la vivienda solo tuvo huéspedes una parte.

Aquí tienes cómo lo calcula la norma, paso a paso y con un ejemplo con números. Todo lo que sigue sale de la Ley y el Reglamento del IRPF y del Manual práctico de Renta 2025 de la Agencia Tributaria; tienes los enlaces al final.

Una aclaración antes de empezar: esta guía trata el caso más habitual, el del propietario que alquila su vivienda y declara lo que cobra como rendimiento del capital inmobiliario. Si además das servicios propios de un hotel (el Manual cita restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos) o tienes al menos a una persona contratada a jornada completa para llevar el alquiler, Hacienda lo considera actividad económica y las reglas son otras. Lo dice el artículo 27.2 de la Ley del IRPF y lo detalla el Manual práctico.

Qué es la amortización y cuánto puedes restar

La amortización es la forma que tiene el IRPF de reconocer que una vivienda se desgasta con el uso y con los años. El artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF te deja restar ese desgaste como gasto, siempre que responda a una depreciación efectiva.

Para un inmueble, la ley ya dice cuándo se cumple: cuando la amortización de cada año no pasa del 3 %. Es un máximo, no una cantidad fija.

Sobre qué valor se aplica el 3 %

Aquí está la trampa. El 3 % se aplica sobre el mayor de estos dos valores, y en los dos se quita el suelo:

• El coste de adquisición que pagaste. Si compraste, es el precio más los gastos y tributos de la compra: notaría, registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o Actos Jurídicos Documentados, IVA no deducible, gastos de agencia. También suman las inversiones y mejoras que hayas hecho después.
• El valor catastral, el que aparece en el recibo del IBI.

Si heredaste o te donaron la vivienda, el coste de adquisición es el valor que se le dio en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos de la adquisición que correspondan a la construcción.

Por qué el suelo no cuenta

El suelo no se desgasta, así que no se amortiza. La ley y el reglamento lo excluyen de forma expresa.

El problema es que casi nadie sabe cuánto vale su suelo. Para eso el artículo 14 del Reglamento del IRPF da una regla: si no lo conoces, repartes el coste de adquisición en la misma proporción que tienen el valor catastral del suelo y el de la construcción en el recibo del IBI.

Un ejemplo con números

Pongamos un piso comprado por 220.000 €, con 22.000 € de gastos e impuestos de la compra. Coste de adquisición: 242.000 €.

El recibo del IBI dice que el valor catastral es de 110.000 €: 44.000 € de suelo y 66.000 € de construcción. O sea, la construcción es el 60 % del valor catastral.

• Coste de adquisición sin suelo: 60 % de 242.000 € = 145.200 €.
• Valor catastral sin suelo: 66.000 €.

El mayor es el primero. La amortización máxima del año entero sería el 3 % de 145.200 €: 4.356 €.

Fíjate en la diferencia: si hubieras tomado el valor catastral de la construcción, te quedarías en 1.980 € al año. La norma te deja usar el mayor de los dos.

El matiz del alquiler turístico: solo cuentan los días alquilados

Un piso turístico rara vez está ocupado los 365 días. Y eso cambia el cálculo.

El Manual práctico de Renta lo dice así: si el inmueble no estuvo arrendado todo el año, la amortización, los intereses, el seguro, la comunidad, el IBI, los suministros y el resto de gastos se deducen solo por los días en que estuvo arrendado.

Siguiendo el ejemplo, si el piso tuvo huéspedes 150 días del año:

4.356 € × 150 / 365 = 1.790 € de amortización deducible.

Los días sin huéspedes también se declaran

Este es el punto que más sorprende. Los días en que el piso no estuvo alquilado no son días en blanco: por ellos se declara una renta imputada. Es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si en tu municipio los valores catastrales se revisaron con efectos en el año o en los diez anteriores, en proporción a esos días (artículo 85 de la Ley del IRPF).

Y ojo con los días en que el anuncio estuvo publicado pero nadie reservó. El Manual práctico, con la sentencia 270/2021 del Tribunal Supremo, dice que un inmueble en expectativa de alquiler tributa como renta imputada y que de ese periodo no se deducen gastos. Estar disponible en Airbnb no cuenta como estar alquilado.

Por eso el calendario real del año es la base de todo el cálculo. Si la vivienda la llevamos nosotros, ese calendario lo tienes: gestionamos las reservas, las fechas que quieras bloquear para usar el piso nos las pasas por correo o por WhatsApp, y una vez al mes revisamos contigo cómo va la vivienda. Cuando llega la renta, los días con huéspedes están en el calendario de reservas y no hay que reconstruirlos de memoria.

Los muebles se amortizan aparte

Los bienes muebles que cedes junto con la vivienda también se amortizan, siempre que se puedan usar más de un año. No va al 3 %: el Reglamento remite a la tabla de amortización simplificada, que para instalaciones, mobiliario y enseres fija un máximo del 10 % anual sobre lo que te costaron.

Mejoras, reparaciones y el límite que no hay que pasar

Una reforma no siempre es gasto del año. El Manual práctico distingue:

• Reparación y conservación: lo que mantiene el uso normal de la vivienda, como pintar o arreglar instalaciones, o sustituir elementos como la calefacción, el ascensor o una puerta de seguridad. Se deduce en el año.
• Mejora o ampliación: lo que aumenta la capacidad o la habitabilidad de la vivienda, o alarga su vida útil. No se deduce de golpe: suma al coste de adquisición y se recupera con la amortización, a ese 3 % anual.

Las reparaciones y los intereses del préstamo tienen además un tope conjunto: no pueden superar lo que la vivienda ingresó en el año. Lo que sobre se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo tope cada año. La amortización no entra en ese tope.

Hasta dónde llega la amortización

La amortización tiene un final. La amortización acumulada de todos los años no puede pasar del valor de adquisición de la vivienda sin el suelo, aunque cada año te hayas quedado dentro del 3 %. Así lo fijó el TEAC en su resolución del 18 de diciembre de 2025, que recoge el Manual práctico.

Y tiene una consecuencia el día que vendas. El artículo 35 de la Ley del IRPF dice que el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones. Lo que restaste año a año como gasto hace más grande la ganancia que declares al vender.

Cómo encaja con el resto de gastos

La amortización es un gasto más entre los que el Reglamento del IRPF enumera en su artículo 13. Entre otros:

• Los intereses del préstamo de compra o de mejora, y las reparaciones (con el tope de antes).
• El IBI y las tasas, como la de basuras.
• Las cuotas de la comunidad y lo que pagas a terceros por servicios como la administración de la vivienda.
• Los seguros de responsabilidad civil, incendio, robo y similares.
• Los suministros que pagas tú: agua, luz, gas, internet.
• Cualquier otro gasto necesario para obtener los ingresos.

Todos con la misma regla de los días alquilados. Tienes el repaso completo en la guía de gastos deducibles del alquiler turístico, y el marco general en la de la declaración de la renta de propietarios de viviendas de uso turístico.

La diferencia con el alquiler de larga estancia

Si alquilas una vivienda a alguien que vive en ella de forma permanente, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF reduce el rendimiento neto positivo. Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50 % y puede subir al 60 %, 70 % o 90 % si se cumplen ciertos requisitos; para los anteriores, es del 60 %.

En el alquiler turístico esa reducción no existe. El Manual práctico lo dice sin matices: no tiene por finalidad cubrir una necesidad permanente de vivienda, sino una temporal (resolución del TEAC de 8 de marzo de 2018). Tampoco se aplica a los alquileres de temporada.

Así que en un piso turístico tributa el rendimiento neto entero, ingresos menos gastos deducibles. Una razón más para que la amortización esté bien calculada: es un gasto que resta sin que ese año hayas pagado nada por él. Si estás pensando en cambiar de modelo, tienes las diferencias entre alquiler de temporada, media y larga estancia.

Fuentes

Las cifras y reglas de esta guía salen de estas fuentes oficiales, consultadas el 5 de octubre de 2026. La guía explica lo que dicen; para tu caso concreto, la referencia son ellas.

• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Cantidades destinadas a la amortización (2025).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Intereses y demás gastos de financiación y de conservación y reparación del inmueble (2025).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos (2025).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Gastos no deducibles (2025).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Concepto de rendimientos del capital inmobiliario (2025).
• Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025, Arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda (2025).
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 23, 27, 35 y 85 (BOE, texto consolidado, 2006).
• Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 13 y 14 (BOE, texto consolidado, 2007).