Cómo registrar una vivienda turística en Andalucía

Para registrar una vivienda de uso turístico en Andalucía, primero debes comprobar que el alojamiento cumple la normativa urbanística municipal y los requisitos autonómicos. Después, la persona o empresa explotadora debe presentar electrónicamente una declaración responsable ante la Junta de Andalucía para inscribir la vivienda en el Registro de Turismo e iniciar su comercialización. Si tu propiedad está en Sevilla, ten en cuenta que los nuevos pisos turísticos solo pueden ubicarse en bajos, primeras plantas o viviendas con entrada independiente; además, Andalucía no exige placa distintiva y sí incluye una visita de inspección tras la declaración responsable.

Requisitos, declaración responsable, registro autonómico y trámites para iniciar la actividad legalmente.

España no cuenta con una normativa estatal única para el alquiler vacacional: cada Comunidad Autónoma regula el turismo y la vivienda en su territorio y es la que concede las licencias o registros de los pisos turísticos. A esto se suma que los ayuntamientos o gobiernos locales controlan otros aspectos, al ser competentes sobre los Planes Generales de Ordenación Urbana.

Los ayuntamientos pueden restringir aún más esos requisitos, o incluso limitar el número de licencias, dentro de su municipio. Si tu vivienda está en Andalucía, conviene revisar tanto el decreto autonómico como la ordenanza municipal antes de solicitar la licencia, para evitar sanciones y garantizar que cumples con todos los requisitos. Si quieres entender primero el marco general, revisa la licencia de alquiler turístico en España.

A continuación, desde beBalmy, os detallamos los pasos a seguir para registrar vuestra vivienda como uso turístico en Andalucía. Es importante tener en cuenta que la legislación pertinente a la localidad específica puede cambiar en cualquier momento, y que es indispensable confirmar con los órganos competentes de tu municipio las posibles limitaciones existentes para el registro formal de la vivienda.

Pasos para el registro de tu vivienda como uso turístico

Paso 1: Reúne la documentación

• Acreditación de la personalidad física o jurídica del interesado.
• Acreditación de propiedad o título equivalente.
• Acreditación de la referencia catastral de la propiedad (copia del IBI).
• Licencia de ocupación.
• Autorización expresa por escrito de la comunidad de vecinos para ejercer la actividad de uso turístico.

Paso 2: Presenta la declaración responsable

• La presentación se realiza únicamente de forma telemática a través de la oficina virtual con un certificado digital válido.
• Si no dispones de certificado digital puedes rellenar el trámite por Internet y presentarte físicamente en su oficina más cercana, junto con el código de trámite, para acreditar tu identidad.

Paso 3: Registro en la policía

Registro telemático en SES.HOSPEDAJES con el Ministerio de Interior.

• Necesitarás el certificado digital, Cl@ve o DNI electrónico y tener instalado en tu ordenador el programa Autofirma.
• Visita SES.HOSPEDAJES y haz click en la arroba a la derecha de “Acceso al registro de establecimientos y entidades”.
• Rellena el formulario en «Registro«. Si vas a automatizarlo a través de beBalmy, asegúrate de marcar la casilla “Envío de comunicaciones por servicio web”. Si vas a realizar el envío de los partes manualmente, déjala como está.
• Recibirás un correo electrónico del Ministerio confirmando tu inscripción, en el que aparecerán tu número de registro, código de arrendador y código de establecimiento, además de un set de credenciales, que te permitirán acceder a SES.HOSPEDAJES sin necesidad de utilizar tu certificado digital. Asegúrate de compartir esto con tu gestor de reservas.

Paso 4: Prepara tu vivienda

• Asegurate que está amueblada y equipada en condiciones de inmediata disponibilidad
• Debe disponer de:
  • Refrigeración y calefacción centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones,
  • Cubo de basura con separación selectiva de residuos
  • Extintor y detector de humos,
  • Botiquín de primeros auxilios,
  • y Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía.
• NO es obligatorio exhibir de forma visible ningún distintivo o placa identificativa.

Paso 5: Pasa la inspección de turismo

• La administración realizará una visita de inspección a tu alojamiento después de presentar la declaración responsable para comprobar la veracidad de los datos proporcionados.
• Asegúrate de no tener ocupada la vivienda en el día de la inspección, o necesitarás el consentimiento expreso de tus huéspedes.

Paso 6: el registro único estatal (NRA) ya no es obligatorio

Desde julio de 2025 se pedía además inscribir la vivienda en el registro único estatal de arrendamientos de corta duración (NRA), creado por el Real Decreto 1312/2024. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló ese registro único por invadir competencias autonómicas (sentencia 620/2026). La Ventanilla Única Digital se mantiene, pero lo que vale para anunciar la vivienda en Airbnb o Booking es el número de registro turístico de Andalucía, el que te asignan al inscribirla. Te contamos qué cambia en la sentencia del Supremo sobre el registro único.

Paso 7: Empieza a alquilar tu propiedad

• Después de presentar la declaración responsable y tener el número de registro ¡podrás ejercer la actividad por tiempo indefinido, desde el día de su presentación y publicitarla como vivienda turística!
• Una vez inscrita la vivienda de uso turístico, el número de inscripción deberá figurar obligatoriamente en todas las acciones de promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.

Algunas limitaciones a tener en cuenta

En Sevilla los nuevos pisos turísticos están limitados solo a bajos y primeras plantas o a pisos con entrada independiente. Además, están sujetos a las condiciones del uso terciario de hospedaje, debiendo respetar las condiciones de compatibilidad con el uso residencial establecidas, con lo que es recomendable confirmar la regulación vigente en la zona de tu propiedad turística.

En resumen...

Registrar una vivienda turística en Andalucía implica conocer la normativa autonómica y local, así como reunir la documentación necesaria y presentar la declaración responsable. En beBalmy estamos aquí para ayudarte con la gestión de tu vivienda turística para que no tengas que preocuparte de nada. No olvides tampoco revisar la fiscalidad de un alojamiento turístico antes de empezar a alquilar. ¡Empieza a alquilar con confianza y aprovecha al máximo tu inversión en turismo!

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