Comisiones de Airbnb y Booking: cuánto se quedan de verdad de tu alquiler

«¿Por qué Booking me descuenta más que Airbnb, si las dos me dijeron un 15%?» Es la primera pregunta de casi todo propietario cuando ve su liquidación de verdad, no la del folleto. Y tiene motivo para extrañarse: el porcentaje que te cuentan al darte de alta y el que sale de tu bolsillo son números distintos.

Esa diferencia pesa. En un año, sobre decenas de reservas, es dinero que decide si el alquiler te renta o solo te da trabajo.

Aquí tienes las comisiones de Airbnb y Booking una al lado de la otra, con las cifras que publican las dos plataformas, y la parte que casi nadie te cuenta.

Airbnb: adiós al 3 %, hola al 15,5 %

Durante años, Airbnb repartía su comisión entre las dos partes. Tú pagabas alrededor de un 3 % sobre la reserva, y al huésped se le sumaba aparte una tarifa de servicio de entre el 14 % y el 16 % del subtotal.

Es el modelo que hacía pensar que Airbnb «casi no cobra al propietario». Sí cobraba, pero el grueso lo pagaba quien reservaba. Eso encarecía el precio final, y por eso tu anuncio se veía más caro de lo que tú cobrabas.

Ese modelo se está eliminando. Airbnb está pasando a todos los anfitriones a la tarifa única, y ya es obligatoria para la mayoría, incluidos quienes gestionan con un channel manager o un programa de gestión. Con ella pagas tú un 15,5 % sobre la reserva y el huésped ve el precio que tú pones, sin tarifa añadida encima. Una vez dentro, no se puede volver atrás.

Y hay un detalle que casi nadie cuenta: si usas Airbnb desde España y no tienes NIF-IVA, esa comisión lleva un 21 % de IVA. Ese 15,5 % se convierte en un coste real de cerca del 18,8 % de la reserva. Lo tienes en la página oficial de tarifas de servicio de Airbnb y en la de IVA.

Booking: el 15% de la letra pequeña, y el IVA que lo convierte en 18

Con Booking pasa lo contrario que con Airbnb: el número parece sencillo y esconde una capa.

La comisión de Booking ronda el 15%, con un matiz: Booking no publica una cifra única por país. El porcentaje real está en tu contrato de alojamiento y depende de la zona y del tipo de vivienda. Su propia ayuda lo describe como un porcentaje que varía, no como un 15% fijo.

Y si te apuntas a programas de visibilidad como Preferente, subes puestos en las búsquedas a cambio de sumar puntos de comisión.

La capa escondida es el IVA. Desde el 1 de junio de 2024, Booking aplica un 21% de IVA sobre su comisión a los partners de España que no tengan un NIF-IVA intracomunitario válido.

Si eres un propietario particular sin ese registro, no pagas el 15% de comisión. Pagas el 15% más el 21% de ese 15%. Así, la comisión del 15% se convierte en un coste efectivo de alrededor del 18% de la reserva. Booking lo cobra y lo ingresa a Hacienda por ti; lo explica en su página de IVA en las facturas de comisión en España.

Hay excepciones:

• Si tu domicilio fiscal está en Canarias, Ceuta o Melilla, no se aplica.
• Si tienes NIF-IVA intracomunitario válido, la factura va sin IVA por inversión del sujeto pasivo: te lo declaras tú.

Ese 21 % es la parte que no aparece en el folleto. Pero no es exclusivo de Booking: Airbnb también aplica un 21 % de IVA a su comisión. Lo que explica la pregunta del principio es otra cosa: con la tarifa dividida de Airbnb, el grueso de la comisión lo pagaba el huésped, así que en tu liquidación Airbnb parecía cobrar mucho menos. Con la tarifa única, esa diferencia desaparece.

El mismo dinero, distinto neto: cómo comparar de verdad

Pongamos una reserva de 1.000 € para ver la foto completa. Son cifras de mercado redondas, solo para que se entienda el mecanismo.

Si eres propietario particular, sin NIF-IVA:

• Airbnb, tarifa única (15,5 %): la comisión son 155 € y, con el 21 % de IVA encima, suma unos 188 €. Te llegan alrededor de 812 €.
• Booking, 15 %: la comisión son 150 € y, con el 21 % de IVA encima, suma unos 182 €. Te llegan alrededor de 818 €.

Si tienes NIF-IVA intracomunitario, las dos facturan sin IVA (inversión del sujeto pasivo: te lo declaras tú):

• Airbnb: te descuentan 155 € y te llegan 845 €.
• Booking: te descuentan 150 € y te llegan 850 €.

Con el IVA metido en las dos, la diferencia entre plataformas es de pocos euros por reserva. Lo que de verdad mueve tu neto es tu situación fiscal (con o sin NIF-IVA) y el porcentaje real de tu contrato con cada una. Multiplicado por las reservas de un año y por varias viviendas, eso deja de ser calderilla.

En las más de 100 viviendas que gestionamos en España y Emiratos, ese ajuste plataforma a plataforma es una de las palancas que más mueve el neto sin tocar el precio ni la ocupación.

De aquí no sale que Airbnb gane siempre. Sale que el porcentaje que te dicen no sirve para comparar. Lo que compara es cuánto te llega a ti por la misma reserva, con el IVA ya metido y con tu situación fiscal delante.

Lo que la comisión no incluye (y también resta)

La comisión de la plataforma es la resta más visible, pero no la única. Aquí es donde muchos cálculos se quedan cortos:

• La tarifa de limpieza se diluye en las estancias cortas. Da igual que cobres 50 € de limpieza: si el huésped se queda dos noches, pesa mucho más por noche que si se queda una semana. En nuestra cartera, el año pasado hubo 2.092 reservas con una estancia media de unas cinco noches (entre cuatro y seis según el mes). Así que ese coste fijo se reparte casi siempre entre pocas noches. Cuanto más corta la estancia, más muerden las comisiones y los gastos fijos.
• Las comisiones de cobro y de cambio de divisa, cuando el pago pasa por la pasarela de la plataforma.
• Las cancelaciones. Según la política que tengas puesta, te dejan sin la reserva y a veces con la fecha ya bloqueada. Lo desarrollamos en la guía de cancelaciones y overbooking.
• Los impuestos. La comisión que pagas a la plataforma es un gasto deducible en tu declaración, y no aprovecharlo es regalar dinero. Lo tienes en la guía de gastos deducibles del alquiler turístico.

En nuestras viviendas, Airbnb suma 2.277 reseñas y Booking 1.469.

Ningún canal es bueno o malo por sí solo. El mix depende de tu zona, de tu tipo de huésped y de la comisión efectiva de cada uno, y eso se mira vivienda por vivienda.

Qué mirar en tu propia liquidación

No te fíes del porcentaje de la portada. Coge una liquidación real y comprueba estas cinco cosas. Son las que separan un cálculo honesto de uno de folleto:

• Cuánto te descuenta Airbnb por reserva: si todavía es un 3 % o ya es el 15,5 %. Si ya estás en el 15,5 % y no tienes NIF-IVA, súmale el 21 % de IVA.
• Si en Booking te están aplicando el 21% de IVA. Depende de si tienes NIF-IVA intracomunitario y de dónde tributas.
• Cuánto pesa la limpieza por noche en tus estancias reales, no en la de una semana ideal que casi nunca pasa.
• Qué programas de visibilidad tienes activos y cuántos puntos de comisión te cuestan de verdad.
• Cuánto te llega neto por reserva en cada plataforma, que es el único número que compara.

Si te sale una comisión efectiva por encima del 20% y no sabes de dónde sale cada punto, ahí hay algo que revisar.

Si prefieres que ese cálculo lo hagamos nosotros con los números de tu vivienda, pide una valoración gratis o escríbenos y lo vemos. Parte del trabajo de una gestora es que no pierdas margen en la letra pequeña de las plataformas.