Cuánto renta de verdad un apartamento turístico en Valencia

La primera pregunta que hace casi todo propietario en Valencia es la misma: ¿me renta más el piso en alquiler turístico que alquilado todo el año? Y justo detrás viene la segunda: ¿cuánto de eso me queda a mí? Son las preguntas correctas. Lo que pasa es que la respuesta no es un número de folleto. La rentabilidad de un apartamento turístico no es el precio por noche, sino lo que queda después de restar las noches que el piso está vacío, las comisiones de las plataformas, la limpieza entre huéspedes y la gestión. En Valencia, además, hay una variable que mueve el resultado tanto como el precio: la normativa de la ciudad cambió en 2026 y decide incluso si puedes dar de alta la vivienda.

Para situarte con datos y no con promesas, empecemos por la demanda. Según la Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos del INE, en agosto de 2025 los apartamentos turísticos de España ocuparon el 57,2 % de sus plazas, con una estancia media de 5,7 noches. En abril, en temporada media, esa ocupación bajaba al 34,9 %. Y la Comunitat Valenciana fue ese agosto el primer destino de apartamentos turísticos del país, con más de 2,5 millones de pernoctaciones. Eso te dice dos cosas antes de hacer ninguna cuenta: hay demanda de sobra y está muy repartida a lo largo del año. Tu rentabilidad vive justo ahí, en cuántas de esas noches consigues vender tu piso y a qué precio.

La rentabilidad no es el precio por noche

Cuando alguien te dice que un piso turístico en Valencia se alquila a tantos euros la noche, te está dando el dato menos útil de todos. El precio por noche (ADR, por sus siglas en inglés, el average daily rate) solo cuenta si el piso está ocupado. Lo que de verdad decide lo que ingresas es la ocupación: el porcentaje de noches del año que el piso está alquilado. Un apartamento a 120 € la noche ocupado la mitad del año ingresa menos que uno a 90 € ocupado tres de cada cuatro noches.

Sobre la estancia, sí podemos darte un número propio. En nuestra cartera, sobre 2.191 reservas del último año, la estancia media ronda las cinco noches, en línea con la media nacional de apartamentos que publica el INE, que se mueve entre 4,5 y 5,7 noches según el mes. Es un dato que importa más de lo que parece: cuantas más noches dura cada reserva, menos veces hay que limpiar, menos huecos quedan entre huéspedes y menos esfuerzo comercial cuesta llenar el calendario.

Del precio por noche concreto de Valencia preferimos no darte una cifra cerrada, y conviene explicar por qué. Los números que circulan por internet para esto salen de rastreadores de plataformas que no publican su método, y entre ellos se contradicen: para la misma ciudad verás ocupaciones del 61 % y del 77 %. Un dato así no sostiene una decisión sobre tu patrimonio. Lo honesto es decirte que el precio depende de la zona, la tipología y la temporada, y que ese número se calcula con tu piso delante, no con una media de ciudad.

Cuánto se ocupa de verdad un piso turístico en Valencia

La ocupación en la Comunitat tiene una estacionalidad fuerte, pero no uniforme, y aquí la geografía manda. En agosto de 2025, la Costa Blanca fue la zona turística con más ocupación de apartamentos de toda España, un 81,5 % de las plazas. La ciudad de Valencia funciona distinto: su demanda está más repartida durante el año gracias a los congresos, el turismo urbano y las estancias de media duración. La consultora Savills apunta que la capital ya no es un mercado estacional para el alojamiento, con ocupaciones hoteleras en torno al 76 % de media anual. El dato es de hoteles, no de apartamentos, pero describe bien el tipo de demanda de la ciudad: la hay en invierno, aunque sea más floja.

Nuestra propia operación confirma ese patrón de temporada. Más de nueve de cada diez reservas de nuestra cartera se concentran entre marzo y octubre; noviembre, diciembre y enero son meses flojos de verdad. Para ti, como propietario, eso significa que el calendario no se llena solo en los meses buenos: ahí es donde un precio ajustado a cada fecha marca la diferencia entre un julio lleno y un julio a medias. Si tu piso está en la ciudad, juegas con una demanda más plana; si está en la costa, haces el año en verano y toca exprimir esos meses. En nuestra gestión de viviendas en Valencia esa es la primera conversación: de qué temporada vive tu piso.

¿Turístico o alquilado todo el año? La cuenta sin adornos

La comparación que de verdad te interesa es contra el alquiler tradicional, porque es la alternativa que ya tienes. Según el índice de idealista, el alquiler residencial en la ciudad de Valencia cerró 2025 en torno a 17,8 €/m² al mes. Para un piso de 70 m², eso son unos 1.250 € mensuales de renta estable, sin huecos de calendario y sin costes de limpieza entre inquilinos. Es un suelo cómodo y predecible, y para muchos propietarios es la opción correcta.

El alquiler turístico juega otra liga: ingresa más por cada noche ocupada, pero con huecos y con costes que el alquiler de todo el año no tiene. La pregunta no es cuánto ingresa en bruto, sino cuánto queda neto una vez descontado todo. Esa es la cuenta que nadie serio debería darte por teléfono sin ver tu vivienda. Nosotros no te vamos a prometer un número que no podamos justificar; lo que sí podemos hacer es sentarnos con tu piso y tu zona y decirte qué esperar, con el supuesto delante. Si quieres esa estimación concreta, se pide sin compromiso en contacto.

Los costes que se comen la diferencia

Aquí es donde se decide la rentabilidad real, y donde más margen hay para engañarse. Un piso turístico tiene costes que conviene tener en la cabeza antes de firmar nada:

• Comisiones de las plataformas. Airbnb y Booking se llevan su parte de cada reserva, y no es la misma en las dos ni se calcula igual. Lo desglosamos aquí: cuánto cobran Airbnb y Booking al propietario.
• Limpieza entre estancias. Con una estancia media de cinco noches, un piso bien ocupado se limpia muchas veces al mes. Cada rotación es un coste.
• Suministros y consumos. En turístico los paga el propietario, no el huésped, y en verano con el aire acondicionado se notan.
• Mantenimiento y desgaste. Más rotación es más uso, y más uso es más reposición de textil, pequeños arreglos y revisiones.
• La gestión. Si no la haces tú, la hace alguien, y se cobra por ello.

No vamos a publicar aquí nuestras tarifas ni las de nadie, porque eso no te ayuda a decidir. Lo que sí es un buen criterio: un presupuesto de gestión honesto es el que te deja ver cada partida por separado, sin extras escondidos que aparecen en la liquidación. Cuando alguien te da una comisión redonda y no te enseña qué hay debajo, esa es la señal de alarma, no el porcentaje en sí.

La normativa de Valencia cambió en 2026, y eso es rentabilidad

En Valencia, la pregunta de cuánto renta tu piso llega después de otra más básica: ¿puedes darlo de alta como turístico? La ciudad lleva desde el 28 de mayo de 2024 con restricciones a las nuevas licencias, primero con una moratoria y luego con una regulación permanente. Esa norma, conocida como «los cinco cerrojos», se aprobó en el pleno del 31 de marzo de 2026 y está en vigor desde el 25 de mayo de 2026. Niega la licencia turística nueva cuando el barrio supera el 2 % de viviendas turísticas, la manzana catastral llega al 5 %, o las plazas turísticas pasan del 8 % de los residentes empadronados, además de exigir acceso independiente a la vivienda. En varios barrios del centro esos límites ya están superados, así que una licencia nueva ahí es difícil o imposible a fecha de hoy, octubre de 2026.

Esto tiene una cara buena para quien ya está dentro. La oferta de viviendas turísticas en la ciudad de Valencia ha caído alrededor de un 32 % desde su máximo de agosto de 2024, de casi 8.000 a algo más de 5.000. Menos competencia por la misma demanda empuja la ocupación y el precio de los pisos que sí están legalmente registrados. Por eso la licencia dejó de ser un trámite y pasó a ser parte del valor del activo.

A nivel autonómico, el marco lo fijan el Decreto 10/2021 y el Decreto Ley 9/2024, de 2 de agosto, que regulan el registro turístico de la Comunitat Valenciana y exigen un informe municipal de compatibilidad urbanística antes de inscribir la vivienda. Y una aclaración sobre el registro estatal, por si lo has leído: el registro único nacional fue anulado por el Tribunal Supremo en 2026, así que en Valencia lo que opera es el registro autonómico. Nada de esto es asesoramiento legal, y tu caso concreto hay que mirarlo: operamos en Valencia y en otras ocho plazas de seis comunidades autónomas, y lo que te podemos decir es qué te aplica a ti antes de que compres o pongas en marcha el piso.

Qué hace que tu piso venda más noches

Dentro del rango que marca tu zona, hay palancas que mueven tu número, y la primera son las reseñas. En las plataformas, la nota media de un alojamiento decide la posición en la que aparece, y la posición decide cuántos lo ven y lo reservan. Y esto no va de imagen de marca: una mejor nota se traduce directamente en más noches vendidas al precio que quieres. En nuestra operación, los alojamientos acumulan una media de 8,77 sobre 10 en Airbnb, repartida en 2.327 reseñas, y de 7,81 sobre 10 en Booking, sobre 1.519 reseñas. Esa valoración no cae del cielo: sale de un check-in que funciona, un piso que está como en las fotos y una respuesta rápida cuando algo falla a las once de la noche.

Las otras palancas son la tipología y la fijación de precios. Un piso bien presentado, con buenas fotos y preparado para la estancia, se vende antes y más caro que el mismo piso descuidado. Y el precio por noche no debería ser fijo: un sistema de precios dinámicos (lo que en el sector se llama revenue management) sube la tarifa cuando hay un congreso o un puente y la baja cuando toca llenar un martes de febrero. Ahí es donde se recupera buena parte de la ocupación que de otra forma se pierde. La rentabilidad de tu piso en Valencia sale de la suma de estas decisiones, y es exactamente lo que podemos calcular contigo en una valoración sin compromiso.